¿Se puede considerar que hay una burbuja inmobiliaria en España? ¿Seguirán aumentando los precios de la vivienda en 2026? ¿Cuáles son los factores o causas del crecimiento disparado de los precios? ¿Cómo podemos acceder a la compra de vivienda en este contexto?

Comprar una casa en España hoy en día sin aval, sin herencia y con un sueldo medio es prácticamente imposible. Y no, no es que no sepas buscar o que no te estés esforzando. Seguro que has probado de todo y ahorras todo lo que puedes. El problema no eres tú: es la brecha entre los salarios y el precio de la vivienda.

Mientras que el sueldo medio ha subido alrededor 17,4% entre 2019 y 2024, el precio de la vivienda ha crecido más de un 26 % en el mismo periodo. Esto ya es preocupante, pero si ampliamos el análisis a los últimos 30 años, la diferencia se vuelve alarmante: el precio medio de la vivienda ha aumentado cuatro veces más rápido que el salario real.

Antes, con dos o tres años de ahorro de un sueldo medio podías comprarte una casa “a tocateja”. Hoy necesitarías 9 o 10 años de salario medio. La consecuencia es obvia: la vivienda se ha convertido en un lujo, por desgracia.

Según el Instituto Nacional de Estadística, los menores de 30 años que tenían vivienda en propiedad pasaron del 57 % en 2007-2008 a apenas el 27 % hoy. Dicho de otra manera: que un joven posea su propia vivienda es prácticamente un milagro actualmente.

Para arrojar un poco de luz sobre este tema, en este artículo vamos a analizar:

• ¿Por qué el precio de la vivienda está disparado y por qué seguirá subiendo?
• ¿Cómo proteger tu dinero y minimizar riesgos?
• ¿Qué estrategias puedes emplear para acceder cuanto antes a una vivienda?
• ¿Cómo puedes multiplicar tu dinero?
• ¿Cómo se pueden conseguir las mejores condiciones de financiación?

Si quieres entender el mercado de la vivienda y hacerte un hueco en él en un contexto de burbuja inmobiliaria, en este artículo aprenderás algunos conceptos útiles que te permitirán empezar a moverte de forma inteligente y tener más posibilidades de acceder a oportunidades inmobiliarias.

Déficit de viviendas disponibles para comprar en España: el principal factor del alza de los precios

¿Por qué el precio de la vivienda no para de subir? Y sobre todo: ¿por qué parece que va a seguir siendo así? La respuesta es a estas preguntas es tan sencilla que asusta un poco. La realidad es que no se construye al mismo ritmo que crece la necesidad de vivienda que existe. Y esto hace, por la ley básica de la oferta y la demanda, que los precios cada vez sean mayores, porque hay mucha gente para poca vivienda disponible.

Según el propio Banco de España, hay un déficit de más de 600.000 viviendas. Esto quiere decir que hay 600.000 personas o familias que necesitan comprar una casa, pero que no pueden acceder a una vivienda. Es decir, si en el juego de las sillas empezamos a sacar sillas, la gente se queda de pie, ¿verdad? Pues al comprar una vivienda pasa un poco lo mismo.

Los nuevos hogares, es decir, las nuevas familias que se crean en el país, ya sea por inmigración o nacimientos, están muy por debajo desde 2008 de las viviendas terminadas, lo que genera un estrés enorme en la ley de la oferta y la demanda.

Si entre 1960 y 2008 se construían una media de 350.000 viviendas al año, desde 2008 apenas se están construyendo 70.000 viviendas cada año, es decir, siete veces menos. Si ponemos esto en perspectiva, desde 2008 la población ha aumentado en 3 millones de personas, y cada año crece alrededor de un 1 %, alcanzando ya los 49 millones de habitantes. Esto quiere decir que cada año se necesitarían 490.000 viviendas nuevas, y solo se están construyendo 70.000.

Así que este déficit de vivienda cada vez va a ser mayor. En los últimos 12 meses, la media de subida de los precios de la vivienda en España ha sido del 12,7 %. Entonces, ¿por qué escuchamos en televisión y medios que no faltan viviendas, que en 2008 se construyó mucho y el precio cayó por la gran burbuja inmobiliaria?

Pues bien, esto, aunque tiene parte de verdad, es una simplificación de un problema que es mucho más grande y grave de lo que muchos quieren hacernos ver.

Es cierto que hay muchas viviendas vacías en España, pero la realidad es que la mayoría de estas propiedades no están disponibles para los que necesitan comprar: muchas son segunda residencia, están en manos de bancos tras ejecuciones hipotecarias o simplemente no se venden porque sus propietarios las tienen como una inversión, por lo que no alivian el déficit de vivienda real.

Y aunque estaría genial que se impulsaran medidas para que todo el mundo pueda acceder a una casa, la realidad es que ni los políticos ni las empresas del sector están por la labor, pues les sale mucho más rentable que la situación continúe así.

Por lo tanto, la escasez de vivienda es un problema estructural, o cual, unido a una demanda creciente, es lo que está impulsando los precios al alza. Y lamentablemente este problema va a continuar mientras no se construya a un ritmo suficiente y se implementen soluciones reales de acceso a la vivienda.

Las capitales y grandes ciudades: donde mayor demanda hay y menor oferta existe

De hecho, se estima que en España hay aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías, lo que representa un 14 % del total de viviendas. Sin embargo, este dato por sí solo puede ser engañoso: la mayoría de estas viviendas no están donde realmente hay demanda.

Estoy seguro de que conoces a alguien en tu familia —una abuela, una tía, una madre, un padre o un abuelo— que tiene una segunda, tercera o incluso cuarta residencia en pueblos de Castilla o Extremadura, lugares donde la mayoría no están interesados en vivir.

Se trata de un fenómeno muy representativo de lo que está pasando: aunque haya muchas casas vacías, la mayoría de ellas no están disponibles ni son útiles para quienes necesitan un hogar cerca de su empleo, familia o servicios.

Si analizamos los datos por comunidades, vemos que la mayoría de las viviendas vacías están en Galicia y Andalucía, y la gran mayoría se encuentran en pueblos con menos de 10.000 habitantes, donde la falta de empleo y servicios hace que los jóvenes se trasladen a las ciudades.

En las capitales de provincia y grandes urbes, ocurre lo contrario: hay una fuerte demanda de vivienda, casi no hay propiedades vacías y todos compiten por los mismos pisos. Esto provoca que los precios suban y que el acceso a la vivienda se vuelva cada vez más complicado.

En decir, aunque es cierto que hay muchas viviendas vacías, la realidad es que la escasez se da en los lugares donde más gente quiere vivir. Esto genera una presión enorme sobre la oferta y la demanda y convierte la vivienda en un bien cada vez más caro y difícil de conseguir.

¿Por qué no se construye más vivienda?

Teniendo esto en cuenta, te preguntarás: si el precio de la vivienda no para de subir y no falta gente para comprar, ¿por qué no hay gente construyendo para sacar beneficio? Pues bien, la respuesta está en cinco factores clave que limitan la construcción:

1. Falta de terrenos urbanizables

Se estima que, por cada terreno urbanizable, se tarda entre 10 y 15 años en poder iniciar efectivamente la construcción y vender las viviendas. Esto es demasiado tiempo, y pocas empresas tienen la liquidez suficiente para planificar a tan largo plazo, especialmente con la inseguridad jurídica en España. Nunca se sabe si en 5 o 10 años cambiarán los planes urbanos, impondrán menos alturas o exigirán mejores calidades, encareciendo o incluso haciendo inviable la obra.

En manos de los ayuntamientos está la posibilidad de aprobar planes urbanos que podrían liberar más del 25 % del suelo urbanizable existente. Por ejemplo, según BVA Research, solo en Madrid se podría liberar un 14 % más de suelo, y otro 14 % en Cataluña, lo que aliviaría significativamente la presión sobre la vivienda.

2. Altos impuestos y costes de construcción

Además de la escasez de suelo, el coste fiscal de construir hoy es altísimo. Aproximadamente un 25 % del coste de construcción va a impuestos, lo que obliga a los promotores a construir viviendas más caras para mantener el margen de beneficio.

Aquí hay un dilema, ya que los impuestos son clave para financiar prestaciones, ayudas y servicios a la población, entre ellos el acceso a la vivienda social o de protección oficial. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el Estado recauda un 3,5 % del PIB por impuestos de construcción, y solo un 0,5 % se invierte en vivienda protegida.

Entre 1960 y 1975, de 4 millones de viviendas construidas, 2,6 millones fueron protegidas; entre 2010 y 2024, de 1,5 millones construidas, solo 283.000 fueron vivienda protegida.

3. Freno al crédito inmobiliario

Otro factor crítico es que las constructoras y promotoras tienen dificultades para financiarse. Entre 2001 y 2010 el crédito se disparó, pero hoy (2023-2025) está en mínimos históricos. Sin financiación, es muy difícil iniciar obras y esperar a que los compradores paguen, lo que limita la construcción y aumenta la escasez.

4. Encarecimiento de materiales y mano de obra

Los materiales de construcción han subido muchísimo, especialmente desde la pandemia. Además, las nuevas regulaciones exigen mejores acabados, aislamiento y eficiencia energética, lo que incrementa el coste y el tiempo de construcción.

Por si fuera poco, cada vez hay menos profesionales cualificados en la construcción, otro de los problemas estructurales a los que se enfrenta el sector, lo cual dificulta la contratación y retrasa los proyectos.

5. Demanda concentrada y mercado limitado

Todos estos factores crean un combo explosivo: poca oferta, altos costes y tiempo de construcción prolongado. Esto hace que en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia la vivienda siga subiendo sin freno. La demanda está concentrada en pocas zonas, mientras que el suelo disponible es escaso y caro, lo que provoca una presión constante sobre los precios.

Aunque hay más determinantes, estos cinco factores —falta de suelo urbanizable, costes, freno al crédito, encarecimiento de materiales y mano de obra, y demanda concentrada— hacen que la situación sea muy complicada y explican por qué el precio de la vivienda sigue subiendo y probablemente seguirá haciéndolo.

El problema de los salarios

Hay algo que agrava la situación a niveles extremos. En España los salarios están prácticamente estancados. De hecho, en los últimos 30 años, los salarios reales apenas han crecido un 2,7 %.

Si lo ponemos en perspectiva dentro de la Unión Europea, solo hay tres países donde los salarios han crecido aún menos: Finlandia, Holanda y Grecia. En el resto de Europa, la revalorización del salario real ha sido considerablemente mayor.

Las consecuencias de esto son muy claras: si el salario medio en España hoy es de unos 28.000 € (que además este dato ya está inflado por los pocos que ganan mucho más) y un piso modesto en ciudades como Madrid o Barcelona en las afueras puede costar unos 300.000 €, las matemáticas no salen. Estamos hablando de que se necesitan más de 10 años de sueldo para poder acceder a él.

Obviamente, no vas a pagar el piso de golpe, sino que tendrás que dar un porcentaje como entrada. Pero mientras logras reunir ese 10-20 % inicial, más los gastos adicionales de tasación, notaría, gestión, etc., que pueden ser otro 5-10 %, el piso ya ha subido otro 10-15 %, mientras tu dinero ha perdido poder adquisitivo por los efectos de la inflación. Y esto hace que entres en un juego interminable de perseguir al ratón, donde nunca logras alcanzar la vivienda deseada.

El empobrecimiento de los jóvenes debido a la inflación

La inflación tiene efectos devastadores a largo plazo para los jóvenes de nuestro país. Desde 2008, la riqueza real ajustada a la inflación de los jóvenes menores de 35 y de 45 años se ha hundido más de un 50-60 %. La razón es simple: lo único en lo que los jóvenes españoles podían ahorrar era vivienda, y hoy ya no son capaces de poseerla.

Como resultado, con salarios estancados, condenados a compartir habitación o alquilar, los jóvenes no pueden ahorrar, no generan riqueza y ven cómo pasan los años sin construir patrimonio propio.

Aunque es cierto que en otros países de la Unión Europea la vivienda también ha subido, sus salarios han crecido más, por lo que los jóvenes españoles son los que más esfuerzo deben hacer para poder comprarse una vivienda en relación con la media europea.

Cómo ahorrar para comprar una vivienda en plena burbuja inmobiliaria: algunos consejos

Pero no todo son malas noticias. También hablarte de algunas soluciones. Te voy a explicar cómo puedes afrontar esta situación para ahorrar lo suficiente para tener una casa en propiedad, y también cómo acceder a la financiación con las mejores condiciones posibles.

1. Rentabiliza tu dinero con inversiones inteligentes

Lo primero que tienes que entender es que, para ahorrar para la entrada de una casa, es un error garrafal dejar tu dinero en el banco, porque la inflación, las comisiones y los impuestos se lo van a comer.

Si necesitas ahorrar 20.000, 30.000 o 40.000 €, existen modelos de inversión con carteras conservadoras que combinan mercados monetarios, renta fija y renta variable. Esto permite que tu dinero esté generando rentas mientras ahorras, de modo que en vez de tardar 6 o 7 años en reunir la entrada, puedas lograrlo en la mitad de tiempo, rentabilizando tu ahorro al ritmo del crecimiento de la vivienda.

Cada vez el coste de la entrada te resultará menor, porque tu dinero se estará multiplicando más rápido que el ritmo al que sube el precio de la vivienda.

Un ejemplo concreto: si conviertes tus euros a oro, mediante ETFs sencillos que siguen su precio, en el año 2000 necesitabas 11 kg de oro para comprar una vivienda media en España. Hoy en día, apenas necesitas 3 o 4 kg, ya que el oro se ha revalorizado respecto al euro. Esto muestra cómo invertir mientras ahorras puede convertir en viable acceder a una vivienda a medio plazo.

Evidentemente, para esto hay que formarse, porque no se debe invertir sin conocer pros, contras y riesgos. Por ello, lo ideal es que dediques un tiempo a interiorizar todos los conceptos que debes conocer para empezar a invertir con buen criterio, y pensando siempre en el largo plazo, nunca en especular o enriquecerte de la noche a la mañana.

2. Busca asesoramiento experto en adquisición de vivienda

Cuando uno se compra la casa, es fundamental entender muy bien lo que está haciendo, porque esta es la decisión financiera más importante que muchos tomarán en su vida. Por lo que es muy recomendable contar con el asesoramiento de profesionales especializados, como un personal shopper inmobiliario y un bróker hipotecario.

Este tipo de profesionales te ayudarán en las distintas fases que conlleva la compra de un inmueble. Desde la búsqueda de una vivienda que se ajuste a tus necesidades hasta la obtención de financiación y el papeleo, es importante que lo tengas todo muy bien planificado y cubierto. Y ahí, el valor que puede aportar un especialista es clave para acceder a la casa que buscas y obtener las mejores condiciones.

3. Busca, analiza y compara hipotecas para jóvenes

En el mercado hay algunos bancos que ofrecen hipotecas para jóvenes sin ahorros al 80 % o hasta el 95 %, aunque hay que cumplir requisitos exigentes en cuanto a cantidad y estabilidad de ingresos, historial solvente y sin morosidad, etc. Además, te pedirán vinculaciones con el banco para concederte la hipoteca.

En cualquier caso, si crees que por tu perfil financiero estás en disposición de acceder a este tipo de préstamos hipotecarios, puedes contactar con las entidades que los ofrecen y comparar en detalle para ver cuál ofrece mejores condiciones.

Algo que los bancos valoran mucho a la hora de dar hipotecas es que el solicitante sea funcionario, ya que esto implica un suelo fijo y estabilidad laboral que garantiza el cumplimiento en el pago de las cuotas. Las hipotecas para funcionarios son muy habituales, y seguramente puedas acceder a un préstamo atractivo si trabajas para el Estado.

Si eres joven y recibes algún tipo de prestación permanente (por invalidez, incapacidad permanente, viudedad, orfandad…) también puedes buscar bancos que ofrezcan hipotecas para pensionistas jóvenes.

4. Analizar las mejores zonas y e intenta comprar por debajo del precio de mercado

Aunque es complejo y laborioso, y no es algo al alcance de todo el mundo, puedes dedicar tiempo a estudiar dónde comprar vivienda en España, en Madrid u otras provincias o ciudades que te interesen, ya que no todas las zonas tienen los mismos precios.

Aunque en el momento actual es muy difícil acceder a grandes ofertas, sí es posible, con un buen análisis, encontrar una vivienda cuyo precio, en relación a sus características y situación, esté por debajo de mercado. No será un chollo, pero al menos será una buena compra en el contexto actual y que te puede dar rendimientos en el futuro.

5. Utiliza bitcoin para comprar una casa

Esto seguramente ya lo hayas hecho, pero no está de más que te lo recuerde. Aprovecha las apps inmobiliarias que permiten buscar ofertas, y sigue buscando de manera constante, ya que, aunque es difícil, el día menos pensado pueden subir algún inmueble que esté rebajado o sea una buena oportunidad.