Si tienes la intención de vender un piso, casa o inmueble, te estarás haciendo la pregunta del millón: ¿si vendo un piso cuánto tengo que pagar a Hacienda? ¿Cuáles son los impuestos por venta de vivienda y los gastos al vender un piso o casa?
Y haces bien buscando la respuesta, pues el desembolso que hay que hacer en algunos casos hace que uno se plantee si le merece la pena vender su inmueble o, al menos, si le conviene hacerlo en el momento actual.
En esta guía actualizada y extensa vamos a dar respuesta a todas las dudas que suelen surgir relacionadas con los impuestos al vender una casa y los gastos en la venta de vivienda:
- ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
- ¿Se paga lo mismo en impuestos por venta de vivienda en todos los casos, o hay excepciones?
- ¿Cómo calcular el impuesto por venta de vivienda?
- ¿Existen exenciones fiscales en la venta de un inmueble? ¿Cómo se puede acceder a ellas?
- ¿Qué otros gastos de venta de vivienda o inmueble hay que pagar?
Vamos a ir de lo más básico a lo más complejo para que entiendas paso a paso la fiscalidad en la venta de vivienda, qué impuestos se pagan al vender un piso (hay varios) y cómo se realiza la tributación por venta de inmuebles.
Lo primero: ¿si vendes un piso tienes que pagar a Hacienda?
No, no es una pregunta tonta. Haces bien preguntándote si se hay que pagar a Hacienda por la venta de un piso, ya que aunque en la mayoría de casos sí que hay que hacerlo, hay ciertas situaciones, como veremos más adelante, en las que puedes acogerte a exenciones.
En todo caso, la venta de un inmueble tributa y debe declararse en la Renta. Por lo general, cuando hay una ganancia patrimonial, se aplica el IRPF, cuyo porcentaje varía según la cuantía de la ganancia. Sin embargo, Hacienda puede aplicar una exención si te corresponde según tus circunstancias. Los exenciones disponibles las explicamos más abajo.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una casa?
Lo siguiente es saber cuáles son concretamente los impuestos por vender una casa. Realmente hay 2 impuestos a pagar al vender una casa:
- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Este impuesto se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta del inmueble.
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU): Este impuesto debe entregarse dentro de los 30 días siguientes a la firma de la compraventa.
- Impuestos sobre bienes inmuebles (IBI): Se trata de un tributo local establecido por cada municipio, que va desde el 0,4 % hasta el el 1,1 % (0,3 %-0,9 % para inmuebles rústicos). Debe pagarlo quien sea el propietario de la vivienda a 1 de enero, por lo que lo habitual es que vendedor y comprador se repartan el IBI del año en que se produce la compraventa en proporción según cuándo se haya efectuado la operación. También lo puede pagar íntegramente el vendedor o el comprador, según lo que se acuerde en el contrato de compraventa.
Ahora que ya sabes qué impuesto se paga al vender una vivienda, vamos a lo que te interesa realmente: ¿cuánto sube cada uno de los impuestos por venta de inmueble? ¿Cómo se calculan? ¿Cuánto supone en total la tributación por venta de vivienda?
¿Si vendo un piso cuánto tengo que pagar a Hacienda?
Veamos ahora cuánto supone cada uno de los dos impuestos por venta de piso o inmueble:
¿Cuánto se paga de IRPF por la venta de un inmueble?
El principal impuesto a pagar al vender una casa es el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Este tributo se calcula en función de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble. Este impuesto de venta de vivienda se debe abonar en la declaración anual de la Renta del año posterior a la venta del piso.
Hacienda utiliza ciertos criterios para determinar la cantidad final a pagar y las exenciones a las que puedas tener derecho en el impuesto cuando vendes una casa.
Si tras los cálculos efectuados por Hacienda existe una ganancia patrimonial, se aplica el IRPF en base a los tipos impositivos actualizados que establece el Estado:
- Hasta 6.000 €: se paga un 19 % de IRPF
- De 6.000 € a 50.000 €: se paga un 21 %
- De 50.000 € a 200.000 €: se paga un 23 %
- De 200.000 € a 300.000 €: se paga un 27 %
- Más de 300.000 €: se paga un 30 %
El plazo para presentar la declaración de la Renta y pagar el correspondiente impuesto por venta de piso o inmueble finaliza a finales de junio. Para declarar la venta de una vivienda en la declaración del IRPF, accede al programa Renta WEB desde la Agencia Tributaria.
¿Cuánto se paga de plusvalía por la venta de un inmueble?
El otro impuesto de venta de vivienda o propiedad es la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Concretamente, este impuesto se aplica sobre la ganancia en el valor del terreno urbano desde que fue adquirido hasta su transmisión, con un periodo máximo de 20 años.
Este impuesto de venta vivienda se tiene que pagar cada vez que el inmueble cambia de propietario. Esto no se limita a la venta de la propiedad, sino que también hay que abonarlo en casos de herencia o permuta.
Para calcular este impuesto por la venta de un piso, cada o inmueble, hay que seguir el siguiente proceso:
- Calcula la ganancia obtenida: Esta se obtiene restando el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones) al valor de transmisión (es decir, el precio de venta).
- Aplica el porcentaje del valor catastral del terreno: Multiplica la ganancia obtenida por el porcentaje del valor catastral correspondiente al terreno. Podrás encontrar esta cifra en el último recibo del IBI o consultarla en la sede del Catastro.
A continuación te mostramos un ejemplo práctico de cálculo de la plusvalía municipal:
- Para un inmueble con un precio de compra en 2010 de 150.000 €, y un precio de venta en 2025 de 250.000 €, se ha producido una ganancia de 100.000 €.
- Si el valor catastral total de la vivienda es de 40.000 €, pero el porcentaje del valor correspondiente al terreno es del 60%, su valor desciende a 24.000 €.
- El coeficiente y tipo impositivo varían por municipio, tomando como ejemplo Barcelona, donde se aplica un 30% sobre ese valor ajustado:
24.000 € × 30% = 7.200 € de plusvalía municipal
¿Cuánto se paga de IBI al vender un inmueble?
El IBI es el tercer impuesto al vender un piso o inmueble, aunque en comparación a los otros dos se trata de un desembolso mínimo. La pregunta habitual que suele hacer cualquier vendedor es: ¿quién paga el IBI en una compraventa?
Por regla general, el vendedor es quien debe pagar el IBI, puesto que la ley establece que este impuesto corresponde a la persona propietaria del inmueble a 1 de enero del año en curso. El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo para que sea el comprador el que abone el IBI, pero es imprescindible que se deje constancia de ello en la escritura pública o el contrato de compraventa.
También existe la posibilidad del prorrateo, que consiste en que el dueño actual pague la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al tiempo del año durante el que ha sido propietario de la vivienda.
El importe a pagar del IBI varía en función del valor catastral de la casa y el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento. La horquilla más habitual suele estar entre el 0,6 % y el 0,7 %.
Entonces, en total, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa?
Para calcular cuánto tendrías que pagar a Hacienda al vender tu piso, necesitamos hacer un cálculo paso a paso combinando IRPF y plusvalía municipal, ya que el IBI no siempre lo paga Hacienda directamente y suele ser un gasto menor y local. Tomemos como ejemplo los datos del texto:
Datos de ejemplo:
- Precio de compra: 150.000 €
- Precio de venta: 250.000 €
- Valor catastral total: 40.000 €
- Porcentaje del terreno: 60 % → valor del terreno = 24.000 €
- Tipo municipal (Barcelona ejemplo): 30 %
1️⃣ IRPF
- Ganancia patrimonial = Precio venta – Precio compra = 250.000 – 150.000 = 100.000 €
- Tipo aplicable según la escala:
- Hasta 6.000 € → 6.000 × 19 % = 1.140 €
- 6.000 a 50.000 → (50.000 – 6.000) × 21 % = 44.000 × 21 % = 9.240 €
- 50.000 a 100.000 → (100.000 – 50.000) × 23 % = 50.000 × 23 % = 11.500 €
Total IRPF = 1.140 + 9.240 + 11.500 = 21.880 €
2️⃣ Plusvalía municipal
- Valor del terreno = 40.000 × 60 % = 24.000 €
- Tipo municipal = 30 %
- Plusvalía = 24.000 × 30 % = 7.200 €
3️⃣ IBI
- Es opcional según acuerdo, pero suponiendo 0,65 % sobre valor catastral:
- 40.000 × 0,65 % = 260 €
- Se paga normalmente al ayuntamiento, no a Hacienda.
✅Total aproximado a pagar en impuestos al vender un inmueble
- IRPF: 21.880 €
- Plusvalía municipal: 7.200 €
- IBI (si corresponde): 260 €
Por tanto, ¿qué impuestos paga el vendedor de una vivienda sumando todo?
Total impuestos: 29.340 € (+260 € de IBI si te corresponde).
Exenciones fiscales al vender una casa
¿Si vendo mi casa cuánto tengo que pagar a Hacienda en el caso de que sea mi vivienda habitual? ¿Cuál es el impuesto por venta de vivienda segunda mano? ¿Hay alguna exención de IRPF por venta de vivienda heredada?
Estas son dudas frecuentes y tiene todo el sentido que te las plantees, puesto que en muchos de estos casos hay disponibles exenciones fiscales en la venta de un piso.
Veamos las principales:
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe obtenido por la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación, estás exento de tributar por la parte que has reinvertido. Se considera vivienda habitual cuando han transcurrido un mínimo de 3 años. Debes manifestar que quieres acogerte a la exención y realizar la reinversión en los plazos estipulados (en un periodo no superior a 2 años anteriores o posteriores a la venta).
- Exención por venta de inmueble mayores 65 años: los mayores de 65 años están exentos de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda habitual aunque no compren otra.
- Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual son las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
- Las pensiones de orfandad y las derivadas de actos de terrorismo tampoco tienen que tributar en el IRPF.
- Tampoco deben pagar este impuesto las personas que vendan una vivienda no habitual cuando la ganancia obtenida se reinvierte en una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 € y antes de 6 meses.
Por lo tanto, la respuesta a «¿si vendo una casa cuanto tengo que pagar a hacienda?» puede variar enormemente según las exenciones a las que puedas acceder según tu caso.
Para saber qué impuestos de venta de una casa te corresponde pagar, lo ideal es consultar con un asesor especializado en tributación y fiscalidad inmobiliaria. Si quieres más información, contacta con nosotros y te guiaremos en el proceso para saber qué se paga al vender un piso y cuál es el impuesto de venta de casa en tu situación específica.
¿Qué impuestos NO paga el vendedor de un inmueble?
A continuación, puedes leer varios impuestos a los que no debe hacer frente el vendedor.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
No todos los tributos en la compraventa de un inmueble los paga el vendedor. Por ejemplo, un impuesto por vender un piso que grava al comprador es el Impuesto de transmisiones patrimoniales. Este se aplica siempre y cuando la compraventa o transmisión del inmueble sea entre particulares.
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que su pago realiza ante la delegación de Hacienda de cada comunidad. Se calcula aplicando un porcentaje a la base imponible del inmueble, el cual depende de la comunidad autónoma.
El comprador tiene un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de la vivienda para entregar este tributo a la administración. Para calcular este impuesto se hace aplicando un porcentaje, que depende de cada Comunidad Autónoma, a la base imponible del inmueble.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Otro impuesto sobre la venta de un inmueble que no paga el vendedor es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Cuando hay una hipoteca, este impuesto al vender una vivienda lo abona la entidad bancaria con la que se contrata el préstamo hipotecario. Si la adquisición es de un inmueble de obra nueva, el AJD corre a cargo del comprador o consumidor. Este tributo se aplica para la legalización de todos los documentos notariales, mercantiles y administrativos.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Tampoco entra dentro de los impuestos a pagar por la venta de un piso el IVA, que grava el consumo final de productos y servicios producidos tanto en el interior de España como en el exterior. En el caso de la compraventa de un inmueble, solamente se paga este impuesto cuando se trata de una vivienda de obra nueva.
Para una vivienda de obra nueva, el IVA es del 10 % sobre el valor escriturado. Hay una excepción: cuando es una vivienda de protección oficial, sobre las que se aplica un IVA reducido del 4 %. Como decíamos, este impuesto grava la compra cuando el inmueble es nuevo, por lo que los vendedores están exentos de este impuesto.
¿Cuáles son los gastos de vender un piso aparte de los impuestos?
Más allá de los impuestos, existen una serie de gastos de venta de vivienda que hay que mencionar para que puedas calcular de manera más precisa qué se paga al vender una casa. Si te preguntas «qué tengo que pagar si vendo un piso«, a continuación vamos a ver punto por punto cuáles son los principales gastos de vender un piso:
Gastos de notaría
Uno de los principales gastos del vendedor de una vivienda es el correspondiente al servicio de notaría. El Código Civil indica que los gastos de escrituración de la vivienda o inmueble vendido deben ser asumidos por el vendedor.
Cédula de habitabilidad
Hay comunidades autónomas en las que es obligatoria la cédula de habitabilidad, cuyo importe varía dependiendo de la comunidad autónoma. Su precio puede ir desde los 15 € hasta los 55 €.
Cancelación de hipoteca
Si el inmueble aún tiene hipoteca, es imprescindible cancelarla antes de la venta. Las condiciones particulares de la cancelación vendrán especificadas en el contrato que firmaste para la adquisición de la hipoteca.
Certificado de eficiencia energética
Otra cosa que hay que pagar cuando vendes un piso es el certificado energético, ya que es obligatorio entregarlo al comprador. Su precio varía según el tipo de inmueble, pero suele oscilar entre 50 y 200 €.
Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad
Es un documento imprescindible que debe entregar el vendedor en la notaría. Acredita que no existen deudas con la comunidad de propietarios. El administrador de la finca suele cobrar una pequeña cantidad por su emisión, que puede oscilar entre los 20 € y los 50 €.
Contrato de arras
Si quieres que un profesional lo redacte, el precio suele ser de entre 200 € y 400 €. De todos modos, lo más normal es contratar a un abogado o representante legal que te asesore y se ocupe de toda la gestión. El precio en este caso ronda los 1.200-2.000 €, según el tipo de inmueble y complejidad de la compraventa.
Impuestos municipales adicionales
Además del IBI, hay otros tributos locales que pueden aplicarse en función de la fecha de venta del piso. En Madrid, desde abril de 2025, se aplicará una nueva Tasa de Gestión de Residuos (TGR), estimada en 140 € anuales por vivienda, que se sumará al IBI.
Comisiones inmobiliarias
Otro coste que paga el vendedor de un inmueble son las comisiones inmobiliarias. La mayoría de las agencias inmobiliarias tradicionales suelen aplicar un porcentaje del 3 % sobre el valor de venta del inmueble, aunque en muchos casos la comisión puede es mayor. Esto significa que si vendes un piso por 300.000 €, puedes llegar a pagar en comisiones más de 9.000 €
Otros gastos por vender una casa
Además de estos gastos por vender un piso, puede haber otros más ocasionales o específicos en ciertas situaciones. Es importante tenerlos en cuenta para no llevarse sorpresas. Entre ellos destacan:
- Puesta a punto de la vivienda: Para que la casa resulte más atractiva y se venda más rápido o a un mejor precio, muchos vendedores invierten en pequeñas reparaciones, una mano de pintura, una limpieza profesional o incluso en servicios de home staging. Estos costes son variables, pero pueden marcar una gran diferencia en la percepción del comprador.
- Derramas extraordinarias: Si la comunidad de propietarios ha aprobado una derrama para alguna obra o mejora del edificio (como la instalación de un ascensor o la reparación de la fachada) antes de la firma de la venta, legalmente le corresponde al vendedor hacerse cargo de ella, salvo que se negocie explícitamente lo contrario con el comprador.
- Gastos de mudanza: Aunque no es un coste directo de la transacción, es una consecuencia inevitable de la venta. Los costes de una empresa de mudanzas o del alquiler de un vehículo son un desembolso que el vendedor debe afrontar.
- Regularización de la situación registral o catastral: Si en el pasado se realizaron obras o ampliaciones en la vivienda sin la debida legalización, es probable que la realidad física no coincida con lo que figura en el Registro de la Propiedad o en el Catastro. Regularizar esta situación antes de la venta puede implicar gastos de arquitectos, notaría y registro.
Conclusión: ¿Si vendes una casa cuánto pagas a Hacienda? ¡Depende!
Esperamos que la lectura de este artículo te haya aclarado cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de un piso y qué gastos paga el vendedor de una vivienda. Sin embargo, puede que tengas más dudas o preguntas, por lo que te animamos a contactarnos si tienes alguna consulta sobre estas u otras cuestiones:
- ¿Qué impuesto tengo que pagar si vendo mi casa?
- ¿Si vendes una casa cuánto se lleva Hacienda?
- ¿Cuánto hay que pagar por la venta de un piso?
- ¿Cuando vendes un piso qué tienes que pagar y por qué?
- ¿Cuáles son los gastos de vender una casa?
- ¿Qué gastos por venta de vivienda son obligatorios?
- ¿Qué gastos por la venta de un piso son opcionales o voluntarios?
- ¿Qué impuesto paga el vendedor de un inmueble?
- ¿Cuál es el impuesto por venta de vivienda habitual?
- ¿Cuál es el impuesto por venta de segunda vivienda?
