Los gastos de notaría en la compraventa de un inmueble o propiedad es una de las cuestiones más consultadas entre quienes van a comprar o vender una casa. Estos costes pueden variar según diversos factores, pero al estar regulados, hay unos baremos estipulados por ley. ¿Cuáles son los gastos de notario en una compraventa?

En este artículo explicaremos en detalle qué es exactamente el coste de la escritura de compraventa ante notario en España, cómo se calcula el precio de escrituración notarial, qué partidas integra, quién las paga según normativa (lo cual puede diferir de la práctica) y qué otros gastos se suelen incluir en un presupuesto para escriturar vivienda.

¿Qué son los gastos notariales en una compraventa de vivienda o inmueble?

Los gastos notariales son los honorarios que cobra el notario por su intervención en la compraventa de una vivienda como funcionario público que da fe de la legalidad y veracidad de los documentos que se le presentan.

El precio de la escritura ante notario está regulado por el Estado y depende del inmueble, del número de páginas de la escritura y de la complejidad de la operación.

¿Qué cubre los honorarios del notario en una compraventa?

El notario es el encargado de revisar que el contrato cumpla con la normativa vigente, que los datos sean correctos y que no haya cargas o deudas que afecten al inmueble.

El notario también informa a los compradores y vendedores de sus derechos y obligaciones, así como de los impuestos y gastos que deben pagar por la operación.

Hay que mencionar que no es obligatorio recurrir a un notario para la compraventa de una vivienda, pero sí lo es cuando la compraventa conlleva la firma de una hipoteca, ya que en estos casos es necesario inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los gastos de notaría en una compraventa según la ley?

Los honorarios notariales no son precios libres fijados por cada notario, sino que están regulados en el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, el cual contiene las tablas y normas aplicables para el cálculo de las tarifas notariales para escrituración.

Ese arancel establece reglas generales (conceptos, cuándo se aplica reducciones, cómo computar folios, etc.) y una escala por tramos para los documentos «con cuantía» —es decir, cuando la escritura documenta un valor económico como el precio de una vivienda—.

Es importante entender que lo que la gente suele llamar “porcentaje del precio” es una simplificación: el arancel funciona tramo a tramo y da un importe final resultante de la suma de los conceptos aplicables.

Los gastos de notario suelen ir desde el 0,2 % hasta el 0,5 % del precio de la vivienda. A esto se suma el coste de solicitar una copia de la escritura, que oscila entre 50 € y 90 €.

¿Cuándo se pagan los gastos notariales de una compraventa?

Los gastos notariales se abonan tras la firma de la escritura ante notario.

¿Quién paga los gastos notariales en la compraventa de una vivienda?

El Código Civil recoge una regla supletoria que se aplica siempre que las partes no pacten otra cosa: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

Esto significa que, por defecto y salvo acuerdo, al vendedor corresponde el coste del otorgamiento. Es decir, la minuta o arancel correspondiente a la matriz o documento público. O lo que es lo mismo: la redacción y firma del documento que acredita la transmisión del inmueble.

Por su parte, el comprador debe hacerse cargo del pago de la primera copia que necesite para su tramitación o efectos, y las posteriores. Dicho de otro modo, el comprador paga la obtención de los documentos que le permiten inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad y solicitar los servicios básicos si procede.

Esa regla es de mucha utilidad, pero admite libre pacto entre las partes. Es decir, estas pueden distribuirse de otra forma los gastos notariales: repartirlo 50/50 o en otros porcentajes, cargarlo a uno u otro, o fijar reglas distintas, siempre y cuando esto quede reflejado en el contrato de arras o en la propia escritura.

Los impuestos al vender una casa, en cambio, se rigen por otra normativa y su responsabilidad depende del tipo de operación (venta de vivienda nueva vs. usada) y de la comunidad autónoma. Por tanto, en el presupuesto final hay que distinguir quién asume cada partida y dejarlo claro por escrito.

¿Qué incluye (y qué no) la minuta o factura del notario en una compraventa?

Cuando pidas un presupuesto al notario para escritura de compraventa, verás partidas concretas:

• Honorarios/arancel por la escritura misma (la “matriz” o “acta”), calculados según la escala contemplada en la normativa vigente.
• Coste de copias autorizadas y/o copias simples que se expidan.
• Otros suplementos puntuales (por ejemplo, legitimaciones de firma, notas, o viajes si el notario se desplaza fuera de su sede).
• En algunos casos, certificaciones o expedición de documentos posteriores.

Lo que no incluye la minuta notarial son, salvo que se pacte lo contrario, los impuestos de la transmisión (Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para vivienda usada; o IVA y Actos jurídicos documentados en el caso de compra de vivienda nueva) ni los gastos registrales derivados de la inscripción. Estas son partidas separadas que suelen incluirse en un presupuesto global de compraventa, pero tienen una naturaleza distinta.

Cómo funciona la escala arancelaria para calcular los gastos de notaría en la venta de vivienda

La escala arancelaria aplica importes fijos y porcentajes por tramos de cuantía: para los primeros tramos se cobran unas cantidades fijas y, para los excesos sobre esos tramos, cantidades calculadas “por mil” o mediante fórmulas que aparecen en el anexo del arancel.

Esta manera de calcular el precio de notaría en una escritura de compraventa hace que el coste no crezca de forma lineal respecto al precio del inmueble. En los tramos bajos el peso relativo de los gastos notariales puede ser mayor, mientras que en los tramos intermedios, estos se diluyen.

Es por ello que decir que los costes de notaría en una escritura de compraventa equivalen a un % del precio es una simplificación: dos viviendas con el mismo precio pueden dar importes notariales distintos si, por ejemplo, se añaden servicios o si hay viajes, pero la diferencia principal viene de la propia aplicación tramo a tramo prevista en el arancel.

Tabla: escala arancelaria para escrituras de compraventa (documentos de cuantía)

Sobre la cantidad total resultante de aplicar la escala anterior se aplica una rebaja del 5 % en el arancel a percibir por el notario (es decir, se calcula el arancel según la escala y luego se reduce un 5 %). Existen además reducciones específicas para ciertos supuestos.

Copias y folios: ¿Cómo afectan al precio de escritura en una compraventa?

El arancel establece un precio por folio para las copias autorizadas y otro, mucho menor, para las copias simples. Por ejemplo —y en los términos arancelarios actuales— la copia autorizada se cobra por cada folio o fracción a 3,005061 € y, a partir del folio 12 inclusive, esa cuantía se reduce a la mitad por folio adicional. La copia simple, por su parte, tiene un importe por folio de 0,601012 €.

Por tanto, el número total de folios de la escritura (que depende de la complejidad de la operación, las cláusulas y si se incorpora una hipoteca) influye directamente en el coste de notaría en una compra de vivienda: las escrituras largas implican un mayor coste en copias. Esa es la razón por la que en un presupuesto el notario suele indicar el número estimado de folios y el coste por copia.

Ejemplo de cálculo del precio de escritura de compraventa ante notario

Para calcular lo que te cobrará el notario debes seguir los siguientes pasos:

1. Determinar si la escritura es “con cuantía” y aplicar la escala arancelaria tramo a tramo para obtener los honorarios de la matriz.
2. Multiplicar el número de folios por el precio por folio para cada copia autorizada que quieras.
3. Sumar los otros suplementos (legitimaciones, desplazamientos, expedición de notas).
4. Tener en cuenta, en el presupuesto global, los impuestos y los gastos registrales o de gestoría (aunque no son gastos notariales, son muy importantes en una compraventa de vivienda).

Hacer esto paso a paso te dará una aproximación más precisa al precio de la escritura ante notario. Obtendrás una minuta detallada que puedes contrastar entre varios notarios.

Otros costes relevantes que no deben olvidarse

La minuta notarial suele representar solo una fracción del coste total de la operación. Para un presupuesto realista hay que añadir:

• Impuestos: ITP en transmisiones entre particulares (tipo variable según comunidad) o IVA + AJD en vivienda nueva.
• Gastos registrales: la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene su propio arancel
• Gestoría si decides contratarla para liquidaciones y trámites.
• Tasación y gastos vinculados si necesitas hipoteca.
• Certificados y documentos previos (certificado energético, nota simple, certificados municipales).

Ignorar estos costes lleva a subestimar los gastos en la venta de una vivienda.

Posibles descuentos y variaciones de precio entre notarías

Aunque el arancel dicta los importes, la normativa admite descuentos regulados y márgenes de flexibilidad en determinados conceptos. Además, puede haber variaciones entre notarías (cuándo se cobra un suplemento, cómo se contabilizan determinados actos), y posibles cargos por desplazamientos u horarios especiales.

Por eso conviene pedir presupuestos por escrito a varios notarios y preguntar expresamente si aplican algún descuento arancelario o cargo extra. Preguntar por esto y comparar opciones puede reducir la cuantía final en la factura.

Reducciones en el precio del notario en una compraventa

El Real Decreto 1426/1989 (Arancel de los Notarios) recoge varias reducciones y rebajas aplicables a los derechos arancelarios. Estas están distribuidas en distintos apartados del Anexo I.

1. Rebaja general del 5 % sobre los derechos de documentos de cuantía.
   El Anexo I, Número 2 (Documentos de cuantía), establece la escala de cálculo para las escrituras con cuantía y añade expresamente que, “en todos los supuestos de este apartado se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario”. Es decir: calculas el arancel según la escala tramo a tramo y después aplicas esa rebaja del 5 %.
2. Reducción del 25 % en determinados préstamos y créditos.
   En el mismo Número 2 (continuación del apartado sobre documentos de cuantía) se indica que los derechos establecidos se reducirán en un 25 % para los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria. Es una reducción específica distinta de la rebaja del 5 % anterior.
3. Reducción del 50 % en supuestos concretos.
   También en el Número 2 se contempla una reducción del 50 % para determinados supuestos. Entre ellos encontramos: cuando la Ley obligue a pagar los derechos notariales al Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios (u órganos autónomos), y para determinados instrumentos en que resulten obligados partidos políticos y organizaciones sindicales, así como algunos préstamos o anticipos públicos para promoción o construcción de viviendas. Esta reducción es acumulable a otras previstas según el texto.
4. Reducciones y exenciones relacionadas con folios y cancelaciones.
   En el Número 1 (Documentos sin cuantía) y en otros apartados hay reglas sobre cuándo no se devenga cantidad o cuándo se suprimen derechos a partir de cierto folio. Por ejemplo, la escritura de cancelación de préstamo hipotecario tiene un importe fijo (30,050605 €) y “[no] se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple”. Es decir: a partir del folio 5 no se cobran más folios en ese supuesto concreto.
5. Reducción en las copias a partir de cierto folio (copias y cédulas autorizadas).
   El Número 4 (Copias) recoge que las copias y cédulas autorizadas devengan 3,005061 € por cada folio o parte de él, pero que a partir del duodécimo folio inclusive se percibirá la mitad de esa cantidad por folio adicional. También se fijan importes para copias simples (0,601012 €/folio) y reglas especiales para documentos muy antiguos o de archivo. Esto es una reducción práctica que baja el coste por folio en escrituras largas.
6. Disposición transitoria con otra rebaja del 30 % para supuestos concretos
   En la Disposición Transitoria del Real Decreto hay una reducción del 30 % aplicable a determinados documentos relacionados con la adaptación de sociedades a la ley 19/1989 (y a actos necesarios para inscripción en el Registro Mercantil en supuestos concretos). No es una rebaja general para compraventas, pero sí aparece en el texto y afecta a supuestos determinados.
7. Otras reducciones puntuales.
   En distintos números hay reducciones puntuales.. Por ejemplo, una reducción del 85 % para determinadas legitimaciones previstas en el Reglamento Notarial, reducciones para testimonios de legitimación o legalización en algunos casos, etc.). Conviene leer los apartados 4, 5 y 7 del Anexo del Decreto para ver estos detalles concretos.

Cómo pedir un presupuesto fiable y verificar los honorarios de notaría para compraventa

Al solicitar presupuesto pide que te lo entreguen desglosado y por escrito incluyendo:

• El cálculo del honorario arancelario (o la referencia exacta del número/epígrafe del arancel utilizado).
• El número estimado de folios de la matriz y coste por cada copia (autorizada y simple) y nº de copias que se emitirán.
• Cualquier importe adicional (desplazamiento, legitimación, expedición de certificados).
• Si se aplica descuento y en qué porcentaje.
• Una estimación separada de gastos registrales e impuestos (aunque estos últimos no sean “notariales”, forman parte del coste final).

Teniendo claro este desglose estás en disposición de comparar ofertas y negociar si procede.

Conclusión sobre los gastos de notario en la compraventa de un piso o casa

A la hora de calcular gastos notariales en la compra de vivienda o venta de vivienda, debes evitar quedarte con los porcentajes estimados (por ejemplo, 0,2 %–0,5 %) como única referencia. La forma correcta de presupuestar el coste de una escritura de compraventa es aplicar la escala arancelaria tramo a tramo, estimar el número de folios y el número de copias, e incluir impuestos y registro.

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