La tokenización de inmuebles ha surgido como una solución innovadora en el ámbito del real estate, transformando el ámbito de la compraventa y la inversión en propiedades inmobiliarias.

Esta tendencia, que aplica los tókens basados en tecnología blockchain al sector inmobiliario, ofrece una serie de ventajas muy atractivas que están revolucionando la forma en que los inversores y propietarios afrontan la adquisición o la venta de activos inmobiliarios. 

A continuación, examinamos los conceptos más importantes de la tokenización de inmuebles, su funcionamiento, sus ventajas, los tipos de tókens disponibles y las plataformas más apropiadas para llevar a cabo estas transacciones.

¿Qué es la tokenización de inmuebles?

La tokenización de inmuebles, o dicho con mayor precisión, la tokenización de proyectos inmobiliarios, es el proceso por el cual se crea una representación digital de una inversión en un activo inmobiliario. Tokenizar es representar virtualmente un derecho o valor existente en la realidad convirtiéndolo en un registro distribuido mediante tecnología blockchain. Este registro es privado a efectos legales y público o semipúblico a efectos tecnológicos.

Te dejamos este vídeo en el que Yolanda López, de Conquer Blocks, lo explica a las mil maravillas:

Es importante entender que, al menos en España, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí ni el derecho de propiedad sobre el activo, sino el instrumento de inversión en inmobiliario, ya que el Registro de la Propiedad de nuestro país no permite tokenizar legalmente un activo inmobiliario.

A día de hoy existe la tecnología para tokenizar cualquier activo del mundo real, pero en España el propietario sólo está realmente protegido erga omnes, frente a terceros, cuando su derecho está inscrito en el registro de la propiedad y para ello el derecho debe constar en escritura pública. Por lo tanto, el tokenholder (el propietario del token) no gozaría de la garantía legal en toda su amplitud. Por eso, en balize hablamos siempre de tokenización de inversiones inmobiliarias y no de tokenizacion de inmuebles. 

¿Qué es un tóken inmobiliario?

En el contexto del blockchain, se denomina tóken a una unidad de valor emitida mediante criptografía por una entidad privada dentro de una red de blockchain. Un tipo de tóken muy conocido es el bitcoin, pero también es posible tokenizar otra clase de activos además del dinero (criptomonedas). Existen diversos tipos de tókens que sirven para otorgar derechos a sus propietarios, como los de cesión de datos, lo de activos virtuales, los tókens de recompensa o los que conceden acceso a servicios.

Un tóken inmobiliario es una representación digital de un instrumento financiero de inversión inmobiliaria. Esto significa que, al poseer un tóken inmobiliario, tienes derecho a percibir una parte proporcional de los rendimientos del inmueble, pero no eres propietario del activo, con lo que tampoco estás sujeto a las cargas legales y tributarias del mismo.

¿Por qué es tan interesante?

La tokenización inmobiliaria, al estar basada en blockchain, hace que el procedimiento de inversión en proyectos inmobiliarios sea muy ágil, seguro y totalmente transparente. Los tókens se registran en plataformas cuyas transacciones no se pueden falsificar ni adulterar, lo cual permite administrar y verificar en tiempo real las operaciones sobre la propiedad.

Gracias a la cadena de bloques, todos los cambios que se producen en la realidad en torno a la inversión inmobiliaria quedan reflejados al instante en el sistema, sin posibilidad de que estos puedan ser alterados.

En otras palabras, la tokenización de proyectos inmobiliarios permite la creación y gestión de registros digitales seguros y verificables. Al adquirir tókens inmobiliarios, los inversores obtienen derechos proporcionales sobre el proyecto inmobiliario. Estos pueden comprar y vender tókens en mercados secundarios, lo cual aporta liquidez a un tipo de inversión que tradicionalmente ha sido ilíquida.

De este modo, el blockchain permite optimizar procesos tradicionales de inversión y facilitar su gestión, eliminando trabas burocráticas, reduciendo los costes de intermediación e incrementando la liquidez de las inversiones.

¿Qué NO es la tokenización inmobiliaria?

En el ámbito inmobiliario es habitual escuchar frases o claims que buscan el clickbait, como por ejemplo:

• Un tóken inmobiliario representa una fracción de la propiedad.
• La tokenización inmobiliaria permite dividir un inmueble en múltiples tókens.
• Al comprar tókens inmobiliarios compras una parte proporcional del activo.

Este tipo de afirmaciones son erróneas o imprecisas. La tokenización no hace que un activo inmobiliario se convierta en un tókens digitales, ni estos representan fracciones de la propiedad.

La tokenización inmobiliaria no divide un inmueble en múltiples tókens, lo que sí hace es convertir en tókens las inversiones, lo cual facilita las transacciones y el acceso a la inversión en propiedades a un público más amplio. De esta manera, en lugar de requerir una gran cantidad de dinero para adquirir una propiedad, los inversores pueden comprar tókens inmobiliarios con el objetivo de conseguir rentabilidad.

En este ilustrativo vídeo, Sergi Andrés, experto en tendencias legales y financieras, pone negro sobre blanco con respecto a las confusiones que existen en torno a este tema.

¿Cómo funciona la tokenización inmobiliaria?

La aplicación de la tokenización de activos inmobiliarios comienza con la determinación de un inmueble o proyecto inmobiliario que se desea tokenizar. Una vez seleccionado, se lleva a cabo una evaluación del valor del activo y sus previsiones de rentabilidad futura, y se calcula el número de tókens que se pueden emitir y su valor.

Cada token simboliza una parte del valor de la inversión en el proyecto inmobiliario. A continuación, estos tokens se emiten y se distribuyen a los inversores a través de una plataforma de tokenización.

El uso de tecnología blockchain asegura que todas las transacciones sean seguras, inmutables y transparentes. La compra o venta de un token se registra en la red de blockchain, lo cual posibilita a los propietarios y a los inversores examinar la propiedad y su valor a lo largo del tiempo.

Asimismo, los ingresos generados por el inmueble, tales como alquileres o ventas, pueden distribuirse de forma automática entre los propietarios de tokens a través de contratos inteligentes.

Ventajas de la tokenización de activos inmobiliarios

La tokenización de propiedades ofrece numerosas ventajas tanto para los inversores como para los propietarios:

• Accesibilidad: Permite a pequeños inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de grandes capitales. Tokenizar activos posibilita a los inversores adquirir una parte de una propiedad, lo cual posibilita que las inversiones inmobiliarias sean más accesibles para una gran cantidad de personas. No es necesario disponer de un capital considerable para invertir en inmuebles.
• Liquidez: Los tokens pueden ser comprados y vendidos en mercados secundarios, lo que proporciona mayor liquidez en comparación con las inversiones inmobiliarias tradicionales. Los tokens pueden ser negociados en mercados secundarios, lo cual brinda una fuente de liquidez que no se encuentra en las inversiones inmobiliarias habituales. Esto posibilita la adquisición y venta de acciones en propiedades.
• Diversificación: Los inversores pueden adquirir tokens de múltiples propiedades, diversificando así su cartera y reduciendo riesgos. La posibilidad de obtener tokens de diversas propiedades posibilita a los inversores ampliar su cartera con mayor facilidad y disminuir el peligro asociado con la inversión en un único activo.
• Transparencia: La tecnología blockchain asegura que todas las transacciones sean visibles y verificables, lo que aumenta la confianza entre las partes involucradas. Brinda un registro transparente y seguro de todas las transacciones, lo cual disminuye el peligro de fraude y asegura que los derechos de propiedad estén claramente definidos y protegidos.
• Coste reducido: La automatización de procesos mediante contratos inteligentes puede reducir significativamente los costos asociados con la compra y gestión de propiedades. El uso de blockchain y contratos inteligentes disminuye significativamente los costos asociados a las transacciones inmobiliarias, lo cual favorece tanto a los compradores como a los vendedores.

Contratos Inteligentes

Los contratos inteligentes, o smart contracts, automatizan y establecen acuerdos contractuales sin la necesidad de intermediarios, lo cual disminuye los costes y aumenta la eficacia de las transacciones inmobiliarias.

Estos contratos característicos del blockchain son fundamentales para la tokenización de activos inmobiliarios, ya que son los que permiten crear plataformas seguras y transparentes para el registro y la verificación de las transacciones realizadas.

¿Quién puede invertir en tokens inmobiliarios?

Cualquier persona interesada en invertir en bienes raíces puede participar en la tokenización inmobiliaria, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la plataforma utilizada. Esto incluye tanto a inversores individuales como institucionales.

La tokenización de inmuebles abre la puerta de la inversión inmobiliario a un público general, permitiendo que personas que antes no podían acceder al mercado inmobiliario ahora tengan esa oportunidad.

Sin embargo, pese a este enfoque más accesible y democrático, algunas plataformas pueden tener restricciones basadas en la ubicación geográfica o en el perfil del inversor (por ejemplo, si son acreditados o no).

Tipos de tokens inmobiliarios

Existen diferentes tipos de tokens inmobiliarios con características específicas:

• Fichas de utilidad: Los tokens de beneficio son, sin duda, los más similares a los tokens de ferias y festivales. Se encuentran concebidos como unidades digitales que representan un valor específico. Tenga en cuenta ellos como vales o cupones que pueden embolsar un producto o servicio que ofrece un emisor de tokens.
• Tokens de deuda: Funcionan como instrumentos financieros donde el inversor presta dinero a cambio de un interés fijo.
• Tokens híbridos: Combinan características tanto de equity como de deuda, ofreciendo flexibilidad a los inversores.
• Tokens de seguridad: Este tipo de tokens tiene valor de un activo externo y se pueden adquirir bajo regulación financiera como garantía. Se han concebido con el propósito de titulizar la tokenización de diversos tipos de activos en el «mundo real», como acciones, bonos o bienes raíces. Más acerca de esto en el futuro) 

Además, los tokens de seguridad se clasifican en dos categorías fundamentales:

• Tokens de equity: Se trata de acciones tradicionales en cuanto a la operación y la forma, pero la transferencia de propiedad se realiza de forma digital y está respaldada por el sistema blockchain.
• Tokens respaldados por activos: estos tokens están respaldados por objetos o productos que pertenecen al mundo real. Las materias primas como petróleo, oro, plata, arte y tokens de valores inmobiliarios son algunos de los mejores ejemplos de tokens respaldados por activos.

Cada tipo de token tiene su propio perfil de riesgo y retorno, lo que permite a los inversores elegir según sus objetivos financieros.

Cómo invertir en tokens inmobiliarios

Invertir en tokens inmobiliarios es un proceso relativamente sencillo. Primero, los interesados deben registrarse en una plataforma de tokenización que ofrezca acceso a propiedades tokenizadas. Luego deberán completar cualquier requisito necesario, como la verificación de su identidad. Una vez dentro, podrán explorar las diferentes oportunidades disponibles y seleccionar los tokens inmobiliarios que deseen adquirir.

Las plataformas suelen proporcionar información detallada sobre cada propiedad, incluyendo su ubicación, valor estimado y proyecciones financieras. Después de seleccionar los tokens deseados, el inversor puede realizar la compra utilizando criptomonedas o moneda fiat, según lo permita la plataforma.

Mejores plataformas de tokenización de inmuebles

En el mercado actual existen varias plataformas destacadas que facilitan la tokenización de inmuebles. Algunas de las más reconocidas incluyen:

• RealtyBits: Esta plataforma permite a los inversores adquirir participaciones en propiedades comerciales y residenciales mediante tokens.
• Propy: Ofrece una solución integral para comprar propiedades utilizando criptomonedas y facilita la tokenización.
• Harbor: Se centra en la creación y gestión de activos tokenizados en el sector inmobiliario.
• Slice: Permite a los usuarios invertir en fracciones de propiedades comerciales mediante tokens.

Cada plataforma tiene sus propias características y beneficios, por lo que es recomendable investigar y comparar antes de decidir dónde invertir.

Podemos afirmar que la tokenización de inmuebles está incrementando el panorama del inmobiliario al permitir que las inversiones sean más accesibles, líquidas y transparentes. 

Dado el auge constante de esta tendencia, es probable que cada vez más personas se sientan interesadas por las oportunidades inmobiliarias que brinda la tokenización inmobiliaria, lo cual hace que el sector sea un lugar más inclusivo para todos los tipos de inversores.