En España, la ejecución forzosa de bienes —entre ellos, los inmuebles— culmina habitualmente en una subasta judicial. Ese procedimiento está detalladamente regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y, desde hace años, se efectúa de forma electrónica a través del Portal de Subastas del BOE. La LEC fija quién puede pujar, qué depósitos hay que constituir, cómo se aprueba el remate y cómo se adjudican los bienes. Además, prevé una figura muy práctica pero a menudo mal entendida: la cesión de remate.
La cesión de remate permite que quien tiene derecho a adjudicarse la finca transmita ese derecho a un tercero para que sea este último quien figure como adjudicatario en el decreto de adjudicación y, por tanto, como titular en el Registro de la Propiedad.
Es una herramienta utilizada a diario por entidades financieras, acreedores profesionales e inversores, y que la reforma operada por la LO 1/2025 ha ampliado en su definición: actualmente la LEC detalla explícitamente el plazo, la documentación y, muy importante, cómo tratar los precios cuando hay una cesión por encima o por debajo del precio del remate.
¿Qué es una cesión de remate?
La cesión de remate es, en términos simples, la transmisión del derecho a obtener la adjudicación del bien subastado. Ojo: no es todavía la transmisión del bien —que se consuma con el decreto de adjudicación—, sino el pase del derecho de remate desde el acreedor ejecutante (o un acreedor posterior) a un tercero (el cesionario), que quedará subrogado en las posiciones de aquel de cara a la adjudicación.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha explicado con claridad: la cesión de remate es un acto procesal por el que el rematante (normalmente el ejecutante) transmite a un tercero el derecho subjetivo a adquirir el bien por el precio resultante de la subasta o de la adjudicación, sin que por sí sola suponga ya la transmisión de la propiedad.
No confundir cesión de remate con cesión de crédito
La cesión de crédito es un negocio jurídico distinto, regulado por el Código Civil (arts. 1526 y ss.): consiste en transmitir un crédito (por ejemplo, un préstamo impagado) a un tercero, con sus garantías, y no requiere consentimiento del deudor, aunque debe notificársele para que sea oponible. La cesión de remate, en cambio, no transmite un crédito, sino el derecho procesal a adjudicarse un bien en un procedimiento ejecutivo ya en marcha.
¿Qué dice la ley sobre la cesión de remate?
Regulación de la cesión de remate
La norma central está en el artículo 647.3 LEC. Tras su última reforma, el precepto reconoce expresamente que el ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa previa. Y añade el ritmo procesal:
- Si la cesión no se hizo antes, se podrá efectuar dentro de los 5 días que conceda el Letrado/a de la Administración de Justicia (LAJ) cuando los autos queden pendientes de dictar decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio del remate.
- Debe presentarse escrito firmado por cedente y cesionario, acreditando identidad, facultades y representación.
- Si la cesión es onerosa, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad pactada por la cesión.
- Precio de la cesión: puede ser inferior al del remate o adjudicación; si hay sobreprecio, se aplica a los fines de la ejecución y, si existiera sobrante, el ejecutante deberá ingresarlo en la cuenta del juzgado. La LEC prevé incluso la quiebra de la subasta si el ejecutante no ingresa el sobreprecio en plazo.
La cesión se encaja en el esquema general de la subasta y la adjudicación:
- Aprobación del remate y pago: el art. 670 LEC fija el pago del resto del precio en el plazo de 20 días tras el cierre de la subasta (entre otras reglas sobre mínimos para vivienda habitual y efectos de no pagar).
- Cancelación de cargas: una vez firme el decreto, el art. 674 LEC dispone el mandamiento de cancelación de la carga que motivó la ejecución y de las posteriores, con remisión telemática al Registro.
Jurisprudencia sobre la cesión de remate
Hay una serie de sentencias judiciales importantes que aportan precisión y seguridad sobre el procedimiento de cesión de remate:
- STS 19-12-2018 (714/2018): recuerda la doctrina consolidada sobre la naturaleza de la cesión de remate, su formalización, la independencia del precio de la cesión respecto del precio de adjudicación, y cómo cabe ejercitar acciones de reembolso cuando un tercero paga deuda ajena en ese contexto.
- DGRN (hoy DGSJFP), Resolución 19-10-2017: clarifica la distinción entre precio del remate/adjudicación y precio de la cesión; admite que la cesión pueda hacerse por importe superior o inferior, pero imponiendo que la minoración de la deuda del ejecutado sea la que resulta del remate o adjudicación, y que el sobreprecio se aplique al procedimiento (y, si sobra, al ejecutado).
¿Para qué sirve y cuándo se utiliza la cesión de remate de un inmueble?
En la práctica, la cesión de remate sirve para “dirigir” la adjudicación a quien realmente quiere asumir la propiedad:
- Acreedores financieros que prefieren adjudicar la finca a una filial inmobiliaria o a un fondo con el que han pactado la compra, evitando tener el inmueble en balance.
- Acreedores no financieros o acreedores posteriores que coordinan con inversores especializados la salida del activo.
- Eficiencia procesal: evita tener que adjudicarse el bien y revender inmediatamente; ahorra escrituras y tiempos, y concentra la transmisión inmobiliaria en un único decreto.
- Gestión de riesgos: canaliza la adquisición al vehículo idóneo (por ejemplo, una sociedad vehículo), separando operaciones y optimización fiscal (dentro de la legalidad).
Todo ello se hace sin perjudicar al deudor, porque la LEC garantiza que la deuda se minorará por el importe del remate/adjudicación, con independencia del precio pactado en la cesión.
¿Quién puede llevar a cabo una cesión de remate?
Solo están legitimados para ceder el remate:
- El acreedor ejecutante.
- Los acreedores posteriores que participan en la subasta.
La LEC no reconoce este derecho al postor particular que no sea acreedor. Es una peculiaridad muy relevante: la cesión no es un traspaso libre entre postores, sino una facultad legal de determinados acreedores en el marco de la ejecución.
Precio de una cesión de remate
El precio de la cesión (lo que paga el cesionario al cedente por transmitírsele el derecho de remate/adjudicación) es libremente pactado, pero su tratamiento procesal está tasado:
- Puede ser inferior al precio del remate/adjudicación.
- Si es superior (hay sobreprecio), el exceso se integra en la ejecución y puede generar sobrante a favor del ejecutado una vez satisfecho el crédito.
- En el decreto de adjudicación se dejará constancia separada del precio de adjudicación y del sobreprecio aplicado, si lo hay.
Diferencia entre precio de la cesión de remate y precio del remate
No es lo mismo:
- Precio del remate: lo ofrecido por el mejor postor en subasta.
- Precio de adjudicación: lo que ofrece el ejecutante cuando no hay postores (reglas de mínimos del art. 670 LEC).
- Precio de la cesión de remate: la contraprestación privada que paga el cesionario al cedente por el “pase” del derecho a adjudicarse el bien.
La DGRN (19-10-2017) subrayó que el precio de la cesión es distinto del de adjudicación, que no puede alterarse a efectos procesales y registrales; la deuda del ejecutado se compensa por el precio de adjudicación/remate, y la diferencia (si hay sobreprecio) se integra en el procedimiento.
¿Existen limitaciones al precio de la cesión de remate?
La LEC no fija un precio mínimo o máximo para la cesión entre cedente y cesionario. Las limitaciones van por otros carriles:
- Protección del deudor: la minoración de su deuda se calcula con el precio del remate/adjudicación, no con el precio de la cesión.
- Sobreprecio: si lo hay, se aplica a la ejecución como concepto separado y puede convertirse en sobrante a favor del deudor.
- Control judicial: el LAJ verifica documentación y pagos; el decreto deja trazabilidad del flujo económico a efectos de responsabilidad y, en su caso, de quiebra de la subasta si el ejecutante no ingresa el sobreprecio.
¿Cuál es el plazo para ejercitar una cesión de remate?
Tras la LO 1/2025, el art. 647.3 LEC es claro:
- En cualquier momento anterior, y si no se hubiese hecho antes, dentro de los 5 días que conceda el LAJ cuando los autos están pendientes de dictar decreto de adjudicación y tras haberse pagado (si procede) el precio del remate.
- La petición se formaliza con escrito conjunto (cedente/cesionario) y acreditación documental.
Cómo se lleva a cabo una cesión de remate: procedimiento paso a paso
- Subasta electrónica: publicación del edicto, reglas y documentación en el Portal del BOE; pujas con depósito (hoy, con carácter general, del 10% del valor) y alta e identificación del licitador.
- Cierre de la subasta y aprobación del remate (o adjudicación al ejecutante si no hay postores), con las reglas del art. 670 LEC (mínimos, plazos, posibilidad de mejora de postura del ejecutado, etc.). El mejor postor tiene 20 días para ingresar el resto del precio.
- Decisión de ceder el remate: si el ejecutante o un acreedor posterior ejercen el derecho de cesión, presentan escrito firmado por ambos, con acreditación de identidad/facultades y, si hay precio, prueba del pago. Si no se ejerció antes, el LAJ otorga 5 días en la fase previa al decreto.
- Control del precio: si la cesión es inferior, no pasa nada a efectos del ejecutado; si hay sobreprecio, el LAJ lo hace constar y exige su ingreso (si hay sobrante, se destina al ejecutado).
- Decreto de adjudicación a favor del cesionario: título bastante para inscribir en el Registro de la Propiedad; el LAJ remite telemáticamente testimonio y mandamiento de cancelación de cargas conforme a art. 674 LEC.
- Posesión y ocupantes: con el decreto firme, el cesionario puede solicitar posesión judicial y, en su caso, lanzamiento si procede (art. 675 LEC). BOE
Implicaciones fiscales de la cesión de remate
Conviene distinguir dos planos: (A) la adquisición del inmueble por el cesionario (transmisión inmobiliaria), y (B) la propia cesión del remate (transmisión del derecho a adjudicarse).
Fiscalidad de la transmisión inmobiliaria (adjudicación al cesionario)
- IVA o ITP-AJD (TPO/AJD): la adjudicación tributa como una compraventa ordinaria: si el inmueble se transmite en primera entrega por empresario o en supuestos no exentos, IVA (y normalmente AJD variable si el acto es inscribible); en otros casos, ITP (TPO) conforme a la normativa autonómica.
- Base imponible: desde 1-1-2022, para inmuebles la base en ITP y AJD es, por regla general, el valor de referencia catastral a la fecha del devengo (si existe); si no existe, la mayor entre valor declarado, precio o valor de mercado. Este criterio prima sobre la antigua regla de «precio de remate» del art. 39 del Reglamento cuando hay valor de referencia. La DGT lo ha reiterado en consultas recientes.
Plusvalía municipal (IIVTNU): en transmisiones onerosas, el sujeto pasivo es quien transmite (el ejecutado o el titular cuya propiedad se enajena). El adquirente solo actúa como sustituto si el transmitente no es residente en España. Los ayuntamientos (por ejemplo, Madrid) explican así la regla general.
Fiscalidad de la cesión del remate (transmisión del derecho a adjudicarse)
- Si el cedente es empresario/profesional (v.gr., un banco): la cesión del remate está sujeta y no exenta de IVA; la base imponible es el precio pactado de la cesión (lo que paga el cesionario al cedente). Criterio reiterado por la DGT y confirmado por el TEAC.
- Si el cedente no es empresario y actúa al margen de actividad económica: no hay IVA; según los supuestos, la cesión puede no integrar un hecho imponible autónomo sujeto a TPO cuando la cesión se integra en la subasta judicial conforme a la LEC; en escenarios fuera de ese cauce (por ejemplo, subastas extrajudiciales notariales), el TEAC ha distinguido y apreciado doble transmisión a efectos de TPO. Es muy casuístico, y conviene analizar la vía (judicial o notarial) y el momento de la cesión.
Nota práctica: Hacienda y los TEA han insistido en que, si hay valor de referencia, la base del ITP en la adjudicación no será el precio de remate si este es inferior; será el valor de referencia (salvo que el precio/declarado sea superior), también en adjudicaciones por cesión de remate.
¿Cuándo interesa la cesión de remate?
- Cuando el ejecutante no desea figurar como adjudicatario: por razones contables, de riesgos o de estrategia patrimonial, y prefiere que el cesionario asuma la titularidad y la gestión del activo.
- Cuando la operación requiere un vehículo específico (sociedad del inversor, SPV): la cesión permite adjudicar directamente al vehículo adecuado.
- Para cerrar operaciones complejas: p. ej., pactos de workout en los que familiares o terceros asumen pagos residuales y se adjudican la vivienda, con apoyo de la doctrina del TS sobre reembolso de deudas ajenas.
- Para maximizar retornos: si el cesionario valora el activo más que el ejecutante, puede pagar un precio por la cesión (el sobreprecio irá a la ejecución y puede beneficiar al ejecutado con sobrante).
¿Tienes dudas? Contacta con nosotros y realiza una consulta
La cesión de remate es una institución útil y flexible, pero con requisitos formales estrictos y implicaciones fiscales que conviene estudiar caso por caso (especialmente, IVA en la cesión, ITP/AJD en la adjudicación, y plusvalía). Si tienes una subasta en curso, valoras ceder o adquirir por cesión, o necesitas contrastar las consecuencias fiscales en tu comunidad autónoma, cuéntanos tu caso y lo revisamos con detalle.
Preguntas frecuentes
¿Puede ceder el remate cualquier mejor postor?
No. La LEC otorga el derecho de cesión al ejecutante y a los acreedores posteriores que participan en la subasta; no al postor particular que no sea acreedor.
¿Hasta cuándo puedo ceder?
Si no se hizo antes, en los 5 días que conceda el LAJ cuando falta dictar el decreto de adjudicación y, en su caso, ya está pagado el precio del remate.
¿Puede la cesión ser “más cara” que el remate?
Sí, pero el sobreprecio se integra en la ejecución; si, con él, hay sobrante respecto del crédito, beneficia al ejecutado.
¿Qué se paga de impuestos?
- La adjudicación: IVA (si procede) o ITP/AJD; base normalmente el valor de referencia.
- La cesión del remate: si el cedente es empresario, IVA por el precio de la cesión; en otros casos, analizar si hay o no hecho imponible autónomo (supuestos extrajudiciales pueden conllevar TPO).
