Cuando se afronta un proceso de herencia familiar, una de las dudas más habituales es qué pasa con los inmuebles de los que era propietario el fallecido. Y en especial, qué sucede con las hipotecas que pudiera tener suscritas. ¿Se heredan las hipotecas? ¿Se puede heredar una casa hipotecada sin tener que cubrir los gastos hipotecarios? ¿Qué pasa al heredar una hipoteca compartida?

En este artículo arrojamos luz sobre todas estas cuestiones para que tengas claro cómo proceder y qué soluciones hay para heredar inmuebles hipotecados con las mayores facilidades posibles.

¿Las hipotecas se heredan? ¿Se puede heredar una casa hipotecada?

¿Sabías que cuando heredas una vivienda que tiene todavía un préstamo pendiente, asumes también esa deuda? Si aceptas la herencia, te conviertes en titular del préstamo hipotecario y tendrás que hacerte cargo del importe que falte por pagar.

Imagina que heredas el piso de tu padre: junto a las llaves recibes la hipoteca vigente. Para evitar sorpresas, infórmate del saldo pendiente, de los gastos de novación por cambio de titular y de cómo afecta si la hipoteca era compartida con otro cotitular.

Antes de decidir, valora si te compensa quedarte con la vivienda o, por el contrario, rechazarla para no cargar con la deuda hipotecaria. Consulta a tu banco o a un asesor para conocer tus alternativas y elegir la mejor opción.

¿Qué pasa si heredo una vivienda hipotecada?

¿Te imaginas convertirte automáticamente en titular de un préstamo ajeno? Si aceptas la herencia de una casa que aún está hipotecada, heredarás la deuda hipotecaria junto al inmueble.

Antes de dar el “sí”, pide al banco el certificado de saldo vivo para saber cuánto te queda por pagar y calcula los gastos de novación si quieres cambiar el titular. Así evitarás sorpresas y podrás comparar si te conviene mantener las mismas condiciones o renegociar el plazo y el tipo de interés.

Si la carga te resulta excesiva, recuerda que siempre puedes renunciar a la herencia y librarte de esa obligación.

Imagina que recibes las llaves y descubres que te quedan 12 años de cuotas: gracias al certificado, compruebas que los gastos de cambio de titular apenas llegan a una mensualidad y decides asumir la hipoteca, renegociando después un interés más bajo que se adapte a tu bolsillo.

Problemas de heredar una casa con hipoteca

¿Te has planteado todos los retos que conlleva aceptar una vivienda gravada con préstamo? Además de convertirte en responsable de la deuda hipotecaria, pueden surgir varios inconvenientes que conviene valorar:

• Cargas financieras inesperadas: Si no obtienes el certificado de saldo vivo antes de escoger, podrías descubrir un préstamo con plazos largos o un tipo de interés elevado. Asumir esa carga sin preverla puede apretar tu presupuesto mensual.
• Gastos de novación por cambio de titular: Mantener la hipoteca a tu nombre suele implicar honorarios de notaría, registro y comisiones bancarias. Estos gastos de novación por cambio de titular pueden ascender al importe de una o dos cuotas, un sobrecoste que a menudo pilla por sorpresa.
• Complicaciones en hipoteca compartida: Si la hipoteca que heredas estaba firmada con otros cotitulares, la responsabilidad se reparte de forma legal. Esto puede dar lugar a desacuerdos: ¿pagas tú solo una parte de la cuota? ¿Asumes todo y compensas al resto de herederos?
• Riesgo de impago y subasta: En caso de retrasarte en las cuotas, el banco podría ejecutar el préstamo y subastar la propiedad. Eso no solo te haría perder la casa, sino que podría perjudicar tu historial crediticio.
• Obstáculos para vender o alquilar: Hasta que no esté cerrado el proceso de novación o cancelación, no podrás inscribir la cancelación registral. Eso limita tu capacidad de vender la vivienda o formalizar un contrato de alquiler.

Soluciones para heredar una casa con hipoteca

Si te preocupa asumir la deuda hipotecaria de la casa, estas cinco soluciones pueden aliviarte el camino:

• Renegociar las condiciones: Solicita al banco una novación de la hipoteca para adaptar el tipo de interés o alargar el plazo. Aunque implica gastos de novación por cambio de titular, suelen rondar el coste de una o dos cuotas, y te ofrecen mensualidades más cómodas.
• Subrogar el préstamo: Busca otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. La subrogación puede reducir tu interés y evitar parte de los costes de novación, siempre que la hipoteca permita este cambio de titular sin penalizaciones excesivas.

• Repartir la hipoteca compartida: Si la deuda está en plural (hipoteca compartida), organiza con los otros herederos un acuerdo claro: quién asume qué parte de la deuda hipotecaria, o si uno se hace cargo al completo mediante compensación económica.
• Vender para cancelar la deuda: Poner la vivienda en el mercado te permite obtener liquidez para saldar la hipoteca. Así dejas claro que se puede heredar una casa hipotecada sin arrastrar la carga financiera.
• Alquilar la vivienda: Convierte la propiedad en una fuente de ingresos que cubra las cuotas. Esta opción resulta especialmente útil si no necesitas la casa para uso personal y buscas rentabilizar la vivienda hipotecada.

Heredar hipoteca compartida: ¿qué implica?

Si recibes en herencia una casa cuyo préstamo estaba firmado por varias personas, no solo heredas la vivienda: también asumes una responsabilidad solidaria con tus coherederos.

Antes de nada, habla con ellos para dejar claro cómo vais a distribuir las cuotas y evitar malentendidos. Luego, valora estas opciones:

• Renegociar juntos las condiciones en el banco (tipo de interés o plazo) y compartir los gastos de novación.
• Cambiar de entidad si encontráis una oferta más ventajosa que os permita abaratar la cuota.
• Repartir formalmente la deuda: uno puede asumirla entera a cambio de compensar económicamente al resto.
• Renunciar a tu parte de la herencia si crees que la carga te supera y prefieres no asumir ese compromiso.

Proceso de herencia compartida de una vivienda con hipoteca

Gestionar la herencia de una hipoteca compartida puede parecer complejo, pero siguiendo unos pasos ordenados lograrás que todo fluya con claridad.

1. Reúne la documentación básica
   • Certificado de defunción y últimas voluntades.
   • Testamento (si existe) o declaración de herederos ante notario.
   • DNI de todos los herederos.
2. Solicita el certificado de saldo vivo y cargas: Antes de firmar nada, pide al banco el certificado de saldo vivo: conocerás la deuda hipotecaria pendiente. También consulta en el Registro de la Propiedad las cargas que pesan sobre la vivienda.
3. Liquidación del Impuesto de Sucesiones: Calcula y abona el impuesto de sucesiones correspondiente en tu comunidad autónoma. Solo después de este trámite podrás inscribir la vivienda a nombre de los herederos.
4. Escritura pública de adjudicación: Acude al notario con toda la documentación para formalizar la adjudicación de la casa entre los herederos. En este acto se reparte oficialmente la titularidad, según lo pactado.
5. Novación o subrogación de la hipoteca
   • Si queréis mantener la hipoteca, solicitad la novación por cambio de titular al banco. Asumiréis los gastos de novación (notaría, registro, comisiones).
   • Si preferís cambiar de entidad, evaluad la opción de subrogar el préstamo para conseguir mejores condiciones.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Una vez firmada la novación o subrogación, inscribid la escritura de adjudicación y el cambio de titularidad del préstamo. Así quedará todo reflejado y podréis vender, alquilar o disponer de la vivienda sin restricciones.

¿Buscas asesoramiento para heredar hipoteca sin complicaciones?

Heredar una hipoteca puede traer ciertos inconvenientes, sobre todo si te pilla de imprevisto y no cuentas con los recursos económicos, garantías o motivación para poder hacer frente a ello. En Decisión Inmobiliaria podemos asesorarte sobre cuáles son las mejores opciones y soluciones de cara a heredar hipoteca con mayor facilidad o desvincularte de ella.