Una de las dudas más frecuentes entre propietarios que comparten la propiedad de un inmueble es si se puede cambiar hipoteca de dos titulares a uno, y cómo se puede hacer. En este artículo respondemos a las preguntas más habituales en torno a este tema.
¿Se puede cambiar la hipoteca de dos titulares a uno?
Sí, es posible quitar un titular de la hipoteca, aunque no se trata de un trámite automático. Para cambiar la hipoteca de dos titulares a uno, lo más habitual es recurrir a una subrogación hipotecaria. Esto supone renegociar el préstamo con el banco, que analizará si quien se queda como único titular puede asumir la deuda sin problemas. Si estás pensando en dar este paso, en el siguiente apartado te contamos cómo hacerlo de forma clara y sencilla.
¿Cuándo puede ser necesario quitar un titular de la hipoteca?
A veces la vida cambia y, con ella, también lo hacen las responsabilidades sobre una vivienda. Estas son algunas de las situaciones más comunes en las que puede ser necesario quitar un titular de la hipoteca:
Divorcio o separación
Si una pareja decide tomar caminos distintos, es frecuente que uno de los dos se quede con la casa. En este caso, cambiar la hipoteca de dos titulares a uno evita que la otra persona siga vinculada al préstamo. Por supuesto, el banco tendrá que aprobar la operación tras revisar la situación financiera del titular que permanece.
Fallecimiento o herencia
Cuando uno de los titulares fallece, los herederos deben gestionar la propiedad, y esto puede incluir actualizar la titularidad de la hipoteca. A veces, se requiere una subrogación o una nueva negociación con el banco, sobre todo si la vivienda pasa a manos de un único heredero.
Compraventa de la vivienda
También puede ocurrir que uno de los titulares decida vender su parte. Si otro comprador (o el mismo copropietario) la adquiere, será necesario modificar el préstamo para reflejar esta nueva situación. Aquí también entra en juego el proceso para quitar un titular de la hipoteca o sustituirlo por uno nuevo.
Cómo quitar a un titular de la hipoteca
Si te estás planteando quitar un titular de la hipoteca, lo primero es saber que hay varias formas de hacerlo, y que el proceso dependerá en gran parte de lo que decida tu banco. Aunque pueda parecer complicado, con la información adecuada todo se vuelve más manejable.
Formas de quitar a un titular de la hipoteca
Existen dos vías principales para cambiar una hipoteca de dos titulares a uno. La elección depende de tu situación concreta y de si interviene un nuevo titular o no.
Subrogación
Es la opción más común cuando se quiere sustituir a un titular por otro (por ejemplo, tras una compraventa o divorcio). La subrogación hipotecaria permite que el préstamo pase a nombre de una sola persona, pero siempre con el visto bueno del banco, que analizará la capacidad económica del nuevo titular o del que se queda.
Novación
Si no entra nadie nuevo, la alternativa es la novación hipotecaria, que consiste en modificar las condiciones del préstamo actual. Aquí, una de las partes deja de ser titular, y el banco evalúa si el otro puede continuar solo con la deuda.
Documentación necesaria
El banco te pedirá algunos documentos básicos para estudiar la operación. Los más habituales son:
- DNI de ambas partes
- Escritura de la hipoteca actual
- Justificantes de ingresos y situación laboral
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- En caso de divorcio, sentencia o convenio regulador
Proceso y pasos a seguir para cambiar hipoteca de dos titulares a uno
- Contactar con el banco: Explica tu caso y pregunta si es viable quitar un titular de la hipoteca.
- Reunir la documentación: Entrega todo lo que te pidan para el estudio.
- Estudio de viabilidad: La entidad analizará si el titular que queda puede asumir el préstamo.
- Firma ante notario: Si todo va bien, se formaliza el cambio mediante escritura.
- Registro de la propiedad: Finalmente, se actualiza la titularidad en el Registro.
Quitar un titular de la hipoteca por fallecimiento
Cuando uno de los titulares de una hipoteca fallece, la primera pregunta que suele surgir es qué pasará con la deuda pendiente de la hipoteca. En estos casos, eliminar un titular de la hipoteca no siempre es algo inmediato, ya que depende de varios factores: si hay herederos, lo que establezca la escritura del préstamo y la decisión del banco.
Si el préstamo hipotecario sigue activo y hay más de un titular, la responsabilidad de pago recaerá sobre quienes queden. Sin embargo, si el fallecido era el único titular o el principal, los herederos de la hipoteca deberán decidir si aceptan la herencia con la deuda hipotecaria incluida. En este caso, también deberán asumir la hipoteca, pero antes de hacerlo, deberán notificar el fallecimiento a la entidad bancaria y entregar la documentación requerida.
Una vez aceptada la herencia, se puede modificar la hipoteca, pasando de dos titulares a uno o a los herederos, mediante una subrogación hipotecaria o una novación hipotecaria, dependiendo de cada situación. Como es habitual, el banco evaluará la capacidad financiera de los nuevos titulares de la hipoteca antes de proceder.
Quitar un titular de la hipoteca por separación o divorcio
Cuando una pareja que comparte una hipoteca se separa o se divorcia, es bastante habitual que uno de los dos quiera quedarse con la casa y quitar al otro como titular de la hipoteca. Pero ojo, esto no ocurre automáticamente: hay que hablar con el banco, presentar documentación y demostrar que quien se queda puede asumir el préstamo por su cuenta.
Lo más frecuente es cambiar la hipoteca de dos titulares a uno mediante una subrogación o una novación. ¿La clave? Que el banco lo acepte. Firmar un divorcio no basta: el banco sigue considerando a ambos responsables hasta que apruebe formalmente el cambio.
Si estás en esta situación, lo mejor es que te informes bien, revises tus opciones y hables cuanto antes con tu entidad. Así podrás quitar un titular de la hipoteca de forma segura y sin sorpresas.
Quitar un titular de la hipoteca por compraventa
Una situación bastante común es cuando uno de los titulares quiere quedarse con la vivienda y le compra su parte al otro. En estos casos, se puede quitar un titular de la hipoteca a través de una compraventa entre ambos.
No es solo cuestión de modificar el préstamo: también hay que firmar una nueva escritura, gestionar el cambio de titularidad de la propiedad y, claro, hacer todo con el beneplácito del banco. Porque aunque os pongáis de acuerdo entre vosotros, la hipoteca sigue activa y la entidad necesita asegurarse de que quien se queda puede asumirla por completo.
Lo más habitual en estos casos es cambiar la hipoteca de dos titulares a uno mediante una novación. Aunque, si se decide firmar una nueva hipoteca, también podría hacerse por subrogación. Cada caso es distinto, así que lo mejor es dejarse asesorar por alguien con experiencia: puede ahorrarte tiempo, complicaciones y más de un dolor de cabeza.
¿Cuánto cuesta quitar a un titular o pasar la hipoteca de dos titulares a uno?
Y ahora sí, la gran pregunta: ¿cuánto cuesta realmente quitar un titular de la hipoteca? Pues, como pasa con casi todo lo relacionado con bancos y notarios… depende. Pero aquí va una idea para que no te pille por sorpresa.
Por un lado, están los gastos notariales y registrales, porque hay que modificar la escritura de la hipoteca. También puede tocar pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), aunque esto varía según la comunidad autónoma y el tipo de operación que se haga.
Si lo haces mediante una novación o una subrogación para cambiar la hipoteca de dos titulares a uno, puede que el banco aplique alguna comisión. Eso sí, muchas veces estas comisiones están limitadas por ley y no suelen ser muy elevadas. A todo eso súmale lo que cobre la gestoría, alguna posible tasación o el asesoramiento profesional (que, dicho sea de paso, suele valer la pena).
Entonces, ¿cuánto cuesta cambiar hipoteca de dos titulares a uno?
En total, el coste puede ir desde unos 300 € hasta los 2.000 € o más, dependiendo del caso. Así que lo mejor es pedir un presupuesto claro al banco o a la notaría y asegurarte de que sabes a qué te enfrentas antes de lanzarte.
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